市场分化加剧去库存仍是主旋律

过去一年，全国楼市在寒风中起步，又在下半年的阵阵“政策春风”中带着暖意收尾。限购取消、利率优惠、降息等一系列利好并未引起疯涨，渐趋“去行政化”的楼市步伐平稳，显示出更成熟、更理性的迹象。

2015年，起落转折中的中国楼市何去何从？业内预计，有望继续延续稳定态势，在“调控靠市场”共识进一步确立背景下，市场作用将不断加快楼市分化，政策、房企、购房者都将更加理性，进一步推动我国楼市走向成熟。

“去行政化”态势不改，“政策面”有望持续宽松

回望2014年，“限购令”的大范围“松绑”主导了全年楼市气候转向，利率优惠、降息等“暖风”更进一步助推楼市在年末显著升温。业内人士认为，在楼市“去行政化”日趋明朗的背景下，2015年楼市在政策面上可能将维持宽松、平稳态势，在继续挪开行政干预之手的同时，调控靠市场的格局将会进一步确立。

“在2014年取消限购的基础上，2015年政策面不会出现特别大的调整，将继续呈现宽松化、平稳化的格局，以进一步推动楼市持续稳定健康发展。”双赢机构总经理章惠芳认为，在还权于市场的背景下，尚未取消限购的北上广深等城市，一旦市场供需基本达到前期调控预期，不排除在2015年迎来限购的“全面解禁”。

在政策面总体预期宽松、“去行政化”趋势明确的同时，地方性的楼市“微刺激”在2015年也将会密集出现。诸如购房补贴、贷款贴息、公积金贷款额度提升、异地互认等区域性楼市优惠政策仍会是地方政府努力激活楼市、维持地方经济活力的“重要手段”。

“这些地方性政策看起来热闹，但实际上只会是‘小打小闹’，不会对趋向平稳的政策面构成影响，也不会对已趋理性的楼市走向带来明显冲击。”章惠芳表示，这些政策只能是局部的、暂时的，否则就是对楼市“趋向市场”的严重干预，很难得到更高层面的支持。

浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示，房地产市场调控作为宏观调控的一部分，目前正逐步被纳入全面深化改革的范畴进行全盘考虑，今后单独针对房地产推出的调控政策应该会越来越少，“这也会是未来楼市在政策面上的新常态”。

行政手段逐步退出，相关制度建设将加快推进。“包括2015年将实施的不动产登记制度在内，今后将会为促进楼市健康发展提供一系列制度保障，着眼于中长期，引导楼市更趋成熟和理性。”贾生华说。

可以期待，楼市在2015年会迎来宽松的政策环境，趋向市场、依赖市场的格局会更明显。

市场分化加剧，“去库存”仍是主旋律

在多重利好刺激下，楼市在去年岁末迎来“翘尾”，多地成交企稳回升。业内人士预计，2015年楼市将延续2014年下半年以来平稳回暖态势，在高库存压力下房价整体不会出现大波动，但市场分化将进一步加剧。

“2015年楼市的‘二八现象’将更加明显，全国来看，可能有20%的城市楼市会更快回暖，80%区域的去化压力依然很大，而在区域内，可能有20%的楼盘项目就占去了整体80%的销售。”章惠芳说。

楼市逐步回归市场，竞争将日趋充分，不同城市、不同板块区位、成长性差异将体现在理性考量之中，可以预见，楼市成交冷热不均的分化状态将是2015年乃至今后一段时间市场的常态。

房价也会进一步分化。业界认为，在2014年全国房价整体稳中有降的背景下，厦门等城市累计涨幅超过10%，而菏泽等城市则跌幅超过10%，类似的差异会在2015年进一步体现。需求旺盛的一、二线热门城市的高成长性板块价格依然有上升空间，而前期过度“催热”导致供需严重失衡的部分三、四线城市，在区域规划及需求释放没有显著变化的情况下，还将继续处于下探回归过程中。

“去库存”在2015年依然会是楼市“主旋律”。此前过快过热发展导致全国楼市库存基数普遍过大，已成为楼市面临的突出压力，而2014年的政策春风又让不少开发商借着暖意加快了拿地推盘的节奏，库存又有所上升。

不仅如此，结构性的库存压力加大“去库存”的结构性分化，限购退出、利率优惠会令需求旺盛区域去化进一步加快，而前期供应严重过剩城市的去化仍会是“漫漫长路”，有的甚至可能持续陷入“无解”僵局。“经过2015年的去库存，以及楼市开发更趋理性，预计到2016年楼市库存整体上将会趋于平衡。”章惠芳预测。

“2014年取消限购以来全国楼市没有大起大落，整体保持平稳，且进一步分化，这就是市场作用的体现。市场分化加快是我国楼市逐步步入成熟期的标志。”贾生华表示，和任何其他成熟市场一样，健康成长的楼市必然有涨有跌、有冷有热。

精挑细选“最合适的” 购房者心态“更趋理性”

伴随着购房政策的进一步宽松稳定，以及楼市分化的持续加剧，消费者在2015年的购房心态也会更趋理性。虽然取消限购后楼市成交短期内放量曾让部分购房者焦虑是否必须出手，房贷利率优惠、降息等政策更为购房者带来了“真金白银”，但楼市在成交回暖的同时实现了价格的稳定，这让刚需群体有了“理性观望”的底气。

“现在逛楼市能明显感觉是买方市场，我们挑选的余地比较大，房企销售人员也比以往更客气，所以我想等房贷优惠、公积金政策等进一步落地后再出手。”宁波“刚需族”余佳告诉记者，房企正承受高库存压力，目前不少热门区位开发商竞争很激烈，购房者相比过去可以更从容地做出适合自己的选择。

在业内人士看来，当前楼市分化不断加剧，本身就是购房者更趋理性的明证。“几年前，很多位置偏、质量一般的楼盘也会被哄抢，但现在消费者明显冷静很多，有些项目真的可以说是无人问津了。”杭州一名房产经纪人告诉记者，取消限购以来，“重出江湖”的“温州炒房团”也更理智了，不再是“一买一幢楼”那般豪气，而是耐心观望，仔细研究产品的保值功能。

章惠芳表示，购房者的多样化需求将更明显地体现于市场中，“学区房、风景房等将继续受到消费者热捧，像东北人到海南购房这样的‘买健康’‘买温暖’的选择在2015年可能会更普遍，归根结底消费者会根据需求做出更理性、更多元的选择。”

业界普遍认为，在“去行政化”和“趋市场化”特征日趋明确的楼市新常态下，房企将会更注重提升服务品质、强化“内功”，更多地倾听市场和消费者的声音。

“在平稳宽松的政策环境下健康发展，市场参与各方都更趋理性，2015年将会是中国楼市结构更趋优化、市场更趋成熟的一年。”贾生华说。（记者 吕昂 王政）

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