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【消息】建筑房屋顶利用有限制违建与绿化概念不同

发布时间:2020-11-17 07:32:45 阅读: 来源:道钉厂家

您好!最近我一直在关注人济山庄违法建筑的新闻。请问,居民楼的屋顶作为公共面积,在什么情况下使用才是符合规定的?在报道中我看到,违章的楼顶建筑上有植被覆盖,请问这种情况与北京市提倡的屋顶绿化有何区别?另外,我家的别墅屋顶,我正考虑做阳光房或做成花园,请问这涉及到违法建筑吗?

——读者蔡女士

□专家答疑

使用先向物业申请

据记者了解,居民楼屋顶属于公共面积,顶层居民无权私自处置。想要进行利用,首先要通过业主委员会讨论,如果一致通过,业主委员会再向物业单位提出申请。物业单位会考察业主们的申请是否符合国家相关法规政策,再进行批复。只有手续齐全,才能进行改造。

轻舟装饰北京公司技术总监孙培都介绍,业主如果想要利用屋顶面积,一定要先向物业询问和申请,确定自己能否行动。比如安装太阳能设备,业主就要先向物业办理申请手续,确定如果施工损坏屋顶、脱落造成伤害以及水管出现漏水等诸多方面的责任归属后,才能进行安装。

至于居民楼的露台,也有很多业主想封闭或是做阳光房使用,这是允许的吗?孙培都表示,封闭露台也需要向物业申请,获得同意后方能施工。那么,自有别墅做阳光房,也需要报批吗?回答是肯定的。“在施工中只要涉及到外立面的改造,都要先向物业申请。私自改造很可能被判为违建。”

违建危害大处罚重

业内人士指出,屋顶违建的一大危害在于其安全性。“首先,如果安全措施不到位,可能造成高空坠物。违建如果超过楼体荷载,对楼体的结构造成威胁。”孙培都介绍,违建若造成屋顶的排水管道不畅,周围住户都要遭殃。由于这类违建明显违反国家法规,没有审批手续,正规的建筑施工单位不会进行施工。不少业主会找没资质的队伍来施工,这样不规范的操作就使违建的安全隐患进一步加大。

违建除了不安全外,还会受罚。记者查阅相关规定发现,根据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十三条之规定,“在已建成的居住建筑(含别墅)区域内,不得擅自新建、改建、扩建、翻建各类建筑物、构筑物。居民委员会、村民委员会、物业服务企业发现本区域内违法建设行为的,有权予以制止,并及时向负有查处职责的机关报告。”

该规定还明确指出,违法建筑行为除接受整改外,还要进行经济处罚。首先,对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的,限期改正后处该建设工程总造价5%以上10%以下罚款。对逾期不改正或者无法采取改正措施的城镇违法建设,能够拆除的,责令限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处该建设工程总造价10%以下罚款。

违建与绿化两概念

不少读者指出,人济山庄的违法建筑上有不少植被,这和北京市大力推广的屋顶绿化有几分相像。它们之间有何区别呢?市民又该怎样把握其间的尺度?

“人济山庄的屋顶违法建筑与屋顶绿化完全是两个概念,市民不要混为一谈。”北京屋顶绿化协会会长谭天鹰介绍,人济山庄的违建明显增加了建筑物的高度,这种改建必须得经过规划部门审批才行,私自做就是违建。而屋顶绿化则属于对建筑物的装饰范畴,日后还将逐步纳入建筑物的统一设计当中,有着降低热岛效应、净化空气等生态效应。

据介绍,2009年3月,市财政局和市农委、市水务局、市园林绿化局联合印发《市与区县分税制财政管理体制支农专项转移支付资金管理办法》的通知,文件明确“在城八区范围及远郊县城范围内,以公共建设为主及符合屋顶绿化条件的屋顶上实施屋顶绿化工程。”这个文件中所指出的实施屋顶绿化的主体是公共建筑设施,并未提出普通居民楼。

谭天鹰介绍,目前北京市同样也在鼓励居民楼和自有产权住宅进行屋顶绿化。对于居民楼改造,其前提是获得全体居民的认可,然后由物业统一规划。“因为屋顶属于公共面积,不能住顶层的就擅自改造。”谭天鹰也指出,屋顶绿化作为新生事物,很多政策及法规还没有跟上。协会方面表示,希望日后通过政府及社会各方面的努力,让屋顶绿化的正确概念深入人心,出台完善的相关法规。“这样大家就能将屋顶绿化与违建划分清楚,也可以杜绝一部分人打着绿化的旗号行违建之事。”

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屋顶绿化讲究多

有业主想在自家别墅屋顶或平房屋顶搞绿化,谭天鹰介绍,要做屋顶绿化,建筑物荷载、防水、排水等要满足要求,并要选择有施工资质的队伍来设计施工,才能保证万无一失。谭天鹰总结了以下五条屋顶绿化的技术要点:

1.勘察建筑荷载。建筑屋面改造成种植屋面时,荷载必须在屋面结构承载力允许的范围内。如简式绿化要求静荷载大于或等于150-200kg/㎡;花园式的350-400kg/㎡以上。

2.闭水试验。摸清防水现状,建好阻根防水层,采用二道或二道以上防水层设防,最上道防水层必须采用耐根穿刺防水材料。

3.屋面种植植物。要选择浅根系,耐瘠薄、耐热、耐旱、耐寒,适应北京气候和环境。

4.种植基质。屋面种植应该选择经济环保,无病虫害源体;适应植物生长,保水保肥、不板结,容重较轻但稳定不松散的,施工简便的基质。有机肥和草炭土、田园土配置比例及具体用土厚度因不同种植环境、植物材料和建筑荷载要求调整,基质厚度按不同植物存活习性定,种植景天地被植物一般不小于5-10cm,花灌木和乔木20-100cm不等。

5.排蓄水系统与养护管理。屋面排水系统确保通畅,挡墙排水孔、水落口、天沟和檐沟不得堵塞。种植屋面工程应建立绿化管理、植物保养制度等。

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